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别老盯调控和涨幅,这些城市才是隐藏黑马!_理

作者:木木 来源: 发布时间:2020-09-13 21:50

7-8月调控升级城市一个接一个。9月,楼市调控的节奏依旧紧凑。

9月第一周,沈阳接棒无锡,坐上最严调控小板凳,杭州、东莞再度升级调控补丁。

调控已经开启疯狂打鼹鼠模式,谁冒头就锤谁!此刻,这些被天降正义的城市,肯定是大家关注的焦点,关于下轮调控城市预测的文章也应接不暇。

但我想要提醒大家,关注的焦点要转换了,此刻,真的机会藏在楼市的另一端!

有些城市已经悄悄为楼市松了绑,并且,这些城市还是公认的有价值城市。

为什么这么说?

因为过去的经验不断验证,只要是有价值的城市,一旦政策松绑,楼市势必回暖!

当下楼市,最具代表性的松绑城市,就是广州这个老大哥。四大一线城市之一,价值没话说,但楼市已不温不火好几年。

上半年受疫情的影响,广州楼市整体依旧冷淡。上半年供应面积410万平,签约量343万平,供应量刚达均值,签约量较往年下跌19%。

与大盘冷淡不同,南沙、黄埔成交格外火热。5月在广州大盘一片低迷的情况下,黄埔一手住宅网签环比上涨23%、南沙上涨17%,排除以学区优势横行霸道的越秀区外,黄埔、南沙涨幅碾压广州其他各区。

不可否认,一手住宅网签数据会受各区供应量的影响。但是5月,增城、荔湾的一手供应增幅也很大,南沙供应环比为负,但最终还是只有黄埔、南沙网签数量增幅较大。为何?

非常重要的原因:早在12月,广州这两个区域的限购政策大幅放松了。

2019年12月13日,广州放开了南沙区的限购,只要有本科学历或是有中级职称,便可以在南沙买房。

2019年12月20日,黄埔区限购也进一步放开,在黄埔工作半年以上的人才,可不受户籍限制,在黄埔区范围内购买1套商品房。今年5月28日,黄埔才对该限购条件进行升级,人才购房标准在半年社保的基础上还需要本科学历。

所以,上半年,广州楼市最火热的两大区就是南沙和黄埔。

2020年8月26日,番禺区进一步降低人才购房门槛,放松人才界定条件,广州大学城在读或应届毕业生可直接购房,双一流及以上学历人才在番禺创业,也可无门槛购房。

可以预见,番禺楼市接下来一定会掀起一波火热。

广州限购框架基本成型:市区按兵不动,近郊降低门槛,远郊完全不限购。

至于房价,广州盘子太大了,这些调控松绑区的汹涌,轻易就稀释在大盘的平淡之中。不仔细看看,根本不知道这些区域房价由多猛。

看看南沙,12月限购一放松,房价便一路高歌,至今上扬趋势依旧明朗,从19年10月的2.1万/平涨至今年9月的2.7万/平,一年时间上涨6000元/平左右。

数据来源安居客

灰:广州房价走势

南沙新房成交数据 橙:南沙房价走势

可以看到,这些有价值的城市,一旦放松限购,房价的涨幅是十分感人的!

大胡子李老师早在今年2月疫情期间的直播中,明确提示大家要置业南沙,一定要提前入手。

广州作为四大一线城市之一,价值不用多说。

作为广州副中心的南沙,还有一个更大的价值点,就是位于大湾区的几何中心,在未来粤港澳都市圈发展下,前途不可限量。

对于这类有价值的城市,越是低迷,就越要买,而且是在没有放开之前就买,一放开就要马上买。

但我猜测,南沙楼市若继续火热下去,限购松绑一定会收一收了。毕竟作为堂堂的一线城市,房住不炒之下,在松绑方面不能做的太过。

广州楼市如此,珠海的楼市也是如此。

珠海解绑来的比广州更隐蔽一些,限购放松没有走漏一丝风声,连个公告都没有。

但珠海的买房门槛确实调低了,而且力度还很大,一点弯都没拐!

2018年年底,珠海松绑限购——由外地人一律5年社保,松绑为高新区及珠海大桥以西(斗门区、金湾区)限购1套,无需社保和税单;

2020年6月,进一步松绑限购。香洲区,外地人可购买一套,限售三年;横琴,外地人可购买1套120平及以上,限售三年。

上来直接就是外地可购一套,两轮解绑,涵盖了珠海所有板块,购房门槛直线降低。

而珠海房价也在6月限购松绑后,房价出现明显的回暖。成交套数与成交面积也有明显提升,据合富研究院数据显示,8月珠海商品房网签共5743套,环比上涨8%,网签面积共493667平米,环比上涨8%。

数据来源于安居客

珠海二手房价走势

珠海,作为四大经济特区之一,紧挨澳门,靠近香港,政治地位毋庸置疑,此外还有深珠通道规划加持,未来直通深圳前海。

限购下的珠海,楼市平稳的珠海,选对板块,就是入场的最佳时机!

那接下来,还有哪些城市会有松绑的可能,是我们布局的重点呢?

其实当下楼市已经清晰的分化为两派!

一派是以深圳为首的最严调控派。虽然涨得火热的城市都难逃调控之手,但是这类城市被控的最死,不似杭州调控的罚酒三杯,深圳派城市上来就是最狠调控。继深圳后,无锡和沈阳是最典型的代表。

上来就是,提高购房门槛(五年社保)、限售升级(三年)、降杠杆(提高首付比例)并且直击假离婚漏洞等等,堵死一切投机,甚至误伤部分刚需。

另一派是以广州为首的悄悄解绑派。悄咪咪的降低购房门槛,调整落户政策,降低人才评定标准,特定区域放开外地购房资格,像最近重庆两江新区这样,直接降低首付门槛,两成首付够香了!

为何楼市调控如此分化?

天机就在于两年前高层出台的四字调控方针,因城施策!

房住不炒力度与决心确实空前,但因城施策就是最大的放松,当下调控路数仍旧换汤不换药。搞清楚这一点,此刻的买房逻辑也就清晰了。

眼下火热的城市,大多逃不过调控之手。调控之下,或多或少都会有所回调,现在进场大概率高位站岗。

此刻目光更应集中在广州派或是未来的广州派上,即是有价值,且限购松绑或即将松绑的城市。

虽然这些城市现阶段楼市比较冷淡,但价值长线看好。越是低迷越是抄底的好时机,要赶紧买,赶在调控放松之前赶紧买,调控一放开立即买。比如武汉、郑州、青岛、合肥、珠海。

同时,武汉、郑州、青岛这些城市也别绷着了,还是要学学来自大湾区广州的务实,该放松就放松。因城施策,绝不是一竿子捅到底,一旦调控就不回头那种,收放自如才更利于发展,尤其是土地财政依赖度高的这些城市,离开楼市,此刻出路在哪?

至于解绑思路,完全可以学习广州的路子:

放开人才政策,抢抢大学生。储备城市后备力量的同时,也是在需求端刺激楼市复苏。还可以降低落户需求,对低学历群体更加友好一些。

此外,调整一下楼市放松思维,不一定要全线放松,可以战略性的放开重点打造区域的限购。降低购房门槛不仅能刺激楼市,也为区域崛起吸纳人气。

最后,松绑期限也可以灵活调整。像重庆两江新区一样,两个月限期内首套购房者只需两成首付,也不失为一种好办法。

而对于购房者来说,那些有价值但当下楼市低迷的城市,选对区域和项目,买!松绑来了,立刻买!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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